SCI et abus de droit Loi de finances pour 2011
Loi de finances pour 2011, la taxation des plus-values aux prélèvements sociaux et ….déjà un abus de droit qui se profile…
Parmi les amendements proposés par les députés figure la taxation aux prélèvements sociaux de l’intégralité des plus-values immobilières même sur la fraction qui bénéficiait précédemment de l’abattement pour durée de détention (article 3 PLF 2011 amendement n°28).
Plus simplement, aujourd’hui la cession d’une résidence secondaire acquise depuis plus de 15 ans n’est pas taxée (à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux).
Demain, cette même cession sera toujours exonérée d’impôt de plus-value (19%) mais plus de prélèvements sociaux (12.3%) quelque soit la durée de détention du bien.
Cette taxation est lourde.
Depuis deux ou trois jours des organismes « d’ingénierie fiscale » inondent les notaires, les avocats, de mèls, de fax, de signaux divers afin de proposer, pour échapper à cette taxation, de procéder à l’apport du bien immobilier à une SCI.
Pourquoi ? Pour « réaliser » la plus-value. Cet apport équivaut à cession, le bien étant détenu depuis plus de 15 ans, cette plus-value est complément exonérée. L’immeuble lorsqu’il sera revendu par la SCI générera une « petite plus-value » puisque cette dernière sera calculée par différence entre le prix de vente et le prix auquel il a été apporté à la SCI.
Ingénieux, certes…..mais n’oublions pas que l’opération ne sera pas gratuite, il faudra payer le juriste qui constituera la SCI (avocat, notaire…..), le salaire du conservateur….
De plus, si tous les propriétaires depuis plus de 15 ans de biens immobiliers l’apportent à une SCI, il se peut que l’administration finisse par se demander pourquoi.
L’administration pourra-t-elle mettre en œuvre une procédure d’abus de droit ?
Un de mes clients me soutenait que « non » puisque la SCI a été constituée avant que la loi ne soit votée…..J’aimerai partager ses certitudes. La fraude à la loi ne prévoit pas d’antériorité de la loi, elle prévoit seulement que son esprit soit respecté. Or le projet de loi a déjà un « esprit », il désire soumettre aux prélèvements sociaux les plus-values réalisées sur les résidences secondaires.....Cela suffira-t-il à qualifier ce montage d’abus de droit ? Le débat reste ouvert.
En revanche, il est évident que pour minimiser les risques la société doit avoir une réelle activité et ne pas revendre immédiatement l’immeuble qui lui a été apporté. Aucun doute sur le fait que le Conseil d’Etat n’hésite pas à remettre en cause, via l’abus de droit, les sociétés fictives, voire tout simplement les entités sans substance (CE 18 février 2004 Société Pleïade, req n°247729 et CE 18 mai 2005 n° 267087Société Sagal).
Au final, voilà un étrange amendement qui fait payer des honoraires aux clients alors même que le taux de taxation des plus-values immobilières va passer à 19% et qu’une complète réforme de la fiscalité patrimoniale est en vue. Messieurs les Sénateurs le texte est à votre visa. Ne pourriez-vous conclure qu’il est urgent d’attendre ?
Note du 1er decembre 2010:
Jeudi dernier, les Sénateurs ont décidé qu'il était "urgent d'attendre" la réforme de la fiscalité du patrimoine avant que de revoir à la hausse les prélévements sociaux sur les plus-values. Le gouvernement suit le Sénat. La décision finale appartient à la commission mixte paritaire, mais il y a peu de risque qu'elle revienne sur ce qu'à préconisé le Sénat.